不少人看到西门庆这种的半伤残人士，实际上倚靠卖炊饼就能有一幢边线较好的三层沿街楼房，还扁蛛一个黄脸婆，很是艳羡，指出南宋买新房子很难。其实大家细看小说的话，《水浒传》原著已经交代清楚了，西门庆做烧饼的本钱是西门庆以前的老东家陪给西门庆的，西门庆夫妻俩的新房子是是西门庆一咬牙卖掉自己以前的老东家陪给的金银首饰等陪嫁，才买下的二手房。

那么，那时他们来看看，南宋汴梁的楼价怎么样，平凡人在唐代汴梁买新房子到底容不难。

楼价这个东西，古今同理，买卖产品价格反映出的是市场供需关系。人口稠密的卫星城，对住宅的需求大，楼价就高。比如那时的北上广深，以及各地区中心卫星城如成都、武汉、西安、重庆等。

除此之外，住宅所处的地段也决定了楼价的高低。同等大小不一档次的上海四环的新房子肯定要比六环的新房子贵。

南宋的汴梁，约莫是彼时世界上最繁华的都市了，其楼价约莫是甚么水准呢？

先看看汴梁以外的楼价是怎样的？

柳宗元和白居易的经历能够窥见卫星城边线和等级不同而形成的楼价差异。

柳宗元有记载：我从筠州搬到潮阳，又从潮阳搬到费州，二年之间，水陆走了几万里。......一辈子也没甚么多的物品，只有几百卷书，也都送给别人了。到了清远县，......我以五十贯钱买了一套民居，大小不一共有八间房。

在清远，这种第一所八间规模且老旧的住宅产品价格为50贯，平均一间5贯。

而白居易在海南岛流放回来时，在苏州“买一宅，为钱五百缗”，第一所百年老宅花费500贯。

从这里他们窥见了不同等级卫星城间楼价的巨大差异。清远，地处广东，在彼时来讲，约莫相等于现在的偏远边境小县城等级吧，也就是那时6~7线市场，八间新房子才50贯；而苏州是彼时苏南富裕卫星城，第一所宅子就花500贯，约10倍的差异。这窥见楼价的巨大差异了。

唐初王城汴梁的楼价是甚么水准？

汴梁普通百姓的住楼产品价格，史学家程民生问题分析指出：平均每户的房地产价值最少为173贯。但由于人口众多，住宅产品价格不低，而且随着经济，南宋汴梁楼价也是处在持续上涨中的。

程民生问题在《唐代物价研究》中分析道，南唐初在开封购买一处奢华私宅约需要10000两银两，一处较中高档私宅约需5000两银两，一处较大型中高档私宅约500两贵金属，而彼时银价一般是十元值铜钱一贯或更低。

那么，与那时对照一下，汴梁的楼价是甚么水准呢？

现时贵金属实时产品价格约4元/克，南宋十元约是38克，因此可以算出十元贵金属约相等于那时的150元。

以此推算出，相对于那时的楼价，南唐初伊斯坦布尔汴梁的新房子很昂贵啊！奢华大私宅才150多万元人民币，那时在上海连首付都不够。

但情况真是这种吗？

刚才是以贵金属现价推算出的，这不能反映出跨越千年的真实物价水准。下面他们以消费力平价来进行对照。

南唐初经济，粮价不贵，彼时约0.7两银两可以买木石稻米，到宋神宗时，木石稻米涨价到十元银两。

南宋的木石是59.2千克。他们那时最昂贵的稻米约5元/千克。这种南唐末年木石稻米价值约300元。再与银两折算一下，唐初十元银两的消费力约等于那时的428元。

这么细看，南唐初伊斯坦布尔汴梁的一幢奢华大屋约相等于那时的428多万元人民币，一般中高档私宅为214多万元，较大型中高档私宅为21.4多万元。

这么细看，南唐末年汴梁的楼价相对于那时还是昂贵啊。428多万元，约能在那时上海的密云买一个奢华大屋，但这个住宅离上海东四环国贸有62公里之遥！

上面是以今人的收入看唐初汴梁的楼价，觉得不贵；但是他们要以唐初汴梁人的收入水准来看彼时的楼价，这种才能知道彼时的人对楼价的感觉。

以彼时人的收入水准看汴梁楼价，贵不贵呢？

唐代普通市民的收入一般都不多。他们来看几个史实记载：

由以上的实例可知，唐代普通市民每天的收入应在一百文钱左右。

以上是唐代普通市民收入的例子，较为富裕的市民的收入肯定高于每日一百文的水准。考虑到唐代市民每户未必只有一名劳动者，所以唐代每户市民的实际收入应普遍高于一百文。

唐代的军人收入也可以做个参考。

禁军相等于宋军的主战部队，禁军年薪50贯。厢军相等于宋军的后勤部队，年薪30贯。这个与上述市民收入相当。当然军人逢朝廷的祭祀典礼还有赏赐，但到每个士兵手里就不剩多少了。

以上市民和军人可以作为平凡人的代表。假如一家有2人赚钱，那约莫每年能收入72贯到100贯之间。他们把这个平均数取值放大一点，平均按照每户年收入90贯计。

那么一家人的消费呢？

唐代农村客户（佃农）一家5口人每月最低消费约2.5贯。城里面的人会更高，因为住房、饮食等全都需要现金支出。按照那时一般卫星城人口平均支出是农村人口的两倍计算，因此城里一家人每月至少需要5贯支出。这种城里每家每年消费60贯，平均每年能存下30贯。

这种，唐初汴梁的一家人需要攒钱17年就可以买一处较大型中高档私宅了。

但是，开封城外近处的新房子就很昂贵了。

如上述程民生问题说新房子均价在173贯，其参考数值大致是公元1083年汴梁的一个拆迁补偿规定。汴梁在拆迁城墙外距离城墙30步（约45米）的住宅时，给出的拆迁补偿款最低为是173贯。

因此，如果一家人退而求其次，在开封城外（相等于那时上海二环外）买新房子的话，攒钱6~7年就可以实现目标。

以此推算出的话，在汴梁城内靠近城墙的地方，约莫200~300贯一套的新房子应该是有的，按这个总价算的话，一家人攒钱10年左右，也可以买下来了。

总之，唐初的平凡人想在汴梁城内买边线好的新房子很不易，而且彼时也没有那时的金融手段可以使用；而在靠近城墙的地方买房则相对难。

至于更中高档更大边线更好的私宅，恐怕是富裕阶层才能买的起了。

南宋中后期汴梁的楼价怎样呢？

南宋中期时，因为人口增长，土地开发利用到了最大限度，人多就显得产出物品相对少了，因此开始通货膨胀。

汴梁第一所普通的民宅已经涨到约莫约1300贯了。“开封民崔白，家京城，素无赖，凌胁群小，取财以致富。……白与梁文尉邻居，欲强买其舍，文尉未之许，屡加诟辱。会文尉死，妻张与二子皆幼。白日遣人多掷瓦石以骇之，张不得已徙去，即以其舍求质钱百三十万，白因以九十万市之。”（《续资治通鉴长编》卷85）这所住宅本来市场价值为1300贯，崔白使了手段压低了住宅产品价格。

南宋末期，汴梁楼价出现新高。

柳宗元被贬地方时以9000多贯卖掉开封的房产。而稍华丽些的房产，价钱就更高，从南宋末期朝臣所言“人臣赐第，一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可”，“为今之计，当节其大者，而莫大于土木之功。今群臣赐一第，或费百万。臣所部二十州，一岁上供财三十万缗耳，曾不足给一第之用。”（《宋史》卷356《张根传》）第一所住宅价值几十万贯甚至上百万贯。

据《文献通考》记载，南宋神宗熙宁十年（1077年），商税超过40万贯的卫星城有3个，即汴梁、兴元（今陕西汉中）和成都；商税20-40万贯的卫星城5个，10-20万贯的卫星城19个，5-10万贯的城镇30个，3-5万贯的城镇51个，1-3万贯的城镇95个，万贯以下的城镇108个。第一所住宅价值几十万贯，竟比绝大部分卫星城一年的商业税收还要高，足见楼价之高令人吃惊。

南宋中后期通胀的实际效果也符合那时的金融原理：通胀更有利于富人聚集财富，而不利于平凡人。

因此，平凡人收入增长水准一般赶不上通胀，买房的难度要大大难于唐初。

结束语

通过分析他们发现，唐代汴梁的平凡人要买房的话，其难度不小。因为唐代缺乏银行以及各种贷款手段，没有这些金融服务，平凡人只能靠攒钱这一个途径了。

当然，与那时一样，唐代普通市民也不一定非买新房子，可以租新房子住。

宋廷有一个专门管理彼时的“廉租房”的机构---店宅务。店宅务租给官员等的租金较高，每天在100多文钱。租住给平民百姓的住宅，则产品价格低廉。南宋年间的河东辽州地区（今山西左权、和顺、榆社等县地），“第四等一户，开饼店为活，日略房钱六文”。（《欧阳修全集》）这家饼店每天的租房钱仅为六文钱。以此推测汴梁的“廉租房”租金虽贵也不会比租给官员的高。

总之，核心卫星城的新房子是一种供应有限的特殊商品，在哪个时代购买都是不难的。

（完）

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